소형 오피스텔 투자 이유

벌써 블로그를 시작한지 네 달이 되었다...나는 매일매일 많은 분들의 방문에 댓글에 감사하며 하루하루를 보내고 있다.

블로그를 시작하고 난 후, 요즘같은 부동산 불경기, 하락기에 왜 소형 오피스텔 위주로 투자하는가???

이 얘기가 이웃님들에게서 제일 많이 받은 질문이다...

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솔직히 말하자면, 나는 PC방을 오픈한 이후 PC방에 투자하느라 부동산 투자는 아예 관심도 없었다.

당연히 부동산에 대한 공부도 하지 않았다. 이때까지만 해도 단순히 내 집 마련 하나 잘 해서 가족들과 행복하게

살면 되지 않나?? 라는 정말 막연한 생각만 하고 있었다.

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이런 생각을 했던 건, 난 LH공공임대 신혼부부 특별공급으로 이미 당첨이 되서 공공임대아파트에 살고 있었고,

몇 년만 월세로 살면 대출을 껴서 분양전환을 받아 저렴하게 내 집 마련이 가능했기 때문이다.

(아마도 이 정도면 나름 성공한 인생 아닌가?? 라는 스스로의 위안을 삼았던 것 같다)

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하지만, 내 포스팅에서 항상 언급했던 부동산 멘토를 만난 후 내 인생은 180도 바뀌었다고 해도 과언이 아니다.

예전엔 아무 생각없이 술마시고 맛있는거 먹는데 돈 쓰고, 옷 사는데 돈 쓰고, 정말 돈 아까운줄 모르고 썼다면,

이젠 아~이 돈에서 조금만 더 보내면 오피스텔 한 채를 더 살수 있는데...좀 더 아끼면 좀 더 큰 오피스텔을 살 수

있겠는데? 아~~기존에 이 돈들을 안썼다면 난 지금 부동산을 10채 이상 가지고 있을텐데...라는 생각을 갖게 됐다.

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그렇게 해서 시작한 부동산 투자...

하지만, 나에겐 투자를 위한 씨드머니가 많지 않았다. 그래서 제일 처음 시작한게 갭투자...

갭투자를 위한 씨드머니 조차 부족해서 난 보험약관대출을 이용해서 첫 부동산 투자(84㎡ 오피스텔)를 시작했다.

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그렇게 해서 3년만에 모은 등기권리증이 9개가 되었다. 물론 여기엔 우리가족이 행복하게 사는 우리집 포함이다.

우리집을 제외하면 투자목적으로 모은 등기권리증은 8개...이중에 1채는 84㎡ 아파트, 나머지는 다 오피스텔이다.

오피스텔 평형도 다양하게 보유중이다. 그런데 이 8개 모두 다 갭투자로 진행한 것이다.

(단, 난 갭투자라고 해도 전세 보증금을 무리해서 높여받지 않았다. 너무 무리해서 높여받으면 지금같은 시기에

세입자가 나간다고 했을때 전세 보증금 돌려주기가 어려워지니 말이다)

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난 이 9개의 등기권리증을 만들게 된 과정에 대한 포스팅을 하나하나 올렸었는데...그때 이웃님들의 응원과 더불어

하나같이 궁금하다는 질문이 요즘같은 부동산 하락기에 왜 오피스텔에 투자를 하냐 ?? 오피스텔은 타격이 없냐?

라는 질문이 대부분이었다.

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현재 나의 부동산 보유 현황은 아래와 같다 ! 내가 거주하고 있는 집 포함 9개의 부동산.

번호	물건지	매매가	보증금	월세	계약 만기일
1	한솔 센트럴파크 3차 (전세)	17150	17000		23.02.26
2	광교리치안 (전세)	15500	15500		23.03.21
3	골든 풍산리치안 (전세)	15500	15100		23.05.14
4	엘리치안 (전세)	28000	30000		23.09.29
5	아크로파크 (부모님거주)	17200	30000		23.10.17
6	푸르지오씨티 (전세)	16000	15000		23.11.11
7	호반베르디움 (전세)	24000	22000		24.02.11
8	영통아이파크 (반전세)	54000	24000		22.02.25
		54000	20000	80	24.03.14
9	광교마을 40단지 (자가거주)	44400

9개의 부동산중 대부분이 수원 광교지역 위주로 투자를 했고, 1개는 안양 평촌에 투자를 했다.

그리고, 위에서 언급했다시피 이 중 아파트는 2개이고, 나머지는 다양한 평수의 소형 오피스텔 위주의 투자를 했다.

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나의 부동산 투자 방식은 아래와 같다 !

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◎ 역세권 위주의 투자

-> 내가 투자한 오피스텔 대부분은 다 지하철 역까지 도보 5분 내외다. 심지어는 도보 2분 내외의 매물들이 제일

많다. 광교 신도시는 신분당선이 위치하고 있고, 이 신분당선은 판교를 넘어 강남, 신사까지 이어진다.

광교 오피스텔 세입자중 판교, 서울로 출퇴근 하시는 분들이 상당하기 때문에 공실률이 적다.

(그리고 강남, 판교보다는 광교가 상대적으로 임대료가 저렴하니깐...)

◎ 주변 인프라 확인

-> 주변에 대형마트가 있는지, 고속도로가 가까운지, 그 밖의 편의시설들이 가까운지...

이런 것들을 확인하고 투자를 하면 일단 내 스스로 안심이 된다.

◎ 공실률 확인

-> 일단 나의 경우 갭투자의 위주로 진행 후 한채 한채 월세 수익형으로 전환 목표이기 때문에 공실률 확인이

굉장히 중요하다고 생각한다. 애매한 곳의 오피스텔을 매매하게 되면 세입자 퇴실시에 새로운 임차인을

맞추기 굉장히 힘들어진다. 그래서 나의 경우 아무리 싸다고 해도 가능한한 역세권에 주변 인프라가 좋은 곳을

위주로 투자를 진행하고 있으며, 오피스텔 인근에 기업들이 많은지, 아니면 관공서가 많은지 여부도 꼭 확인후

투자를 진행한다. 예를 들면, 광교 상현역 오피스텔의 경우 공실률이 적다. 왜냐하면 신분당선이 위치하고

있어서 판교로 출퇴근 하는 사람들이 거주를 많이 하고, 영통에 삼성전자라는 대기업이 위치하고 있어서

삼성 직원들도 상현역 오피스텔에 거주하는 사람이 많으며 광교 법조타운내에 지방 / 고등 검찰청, 지방/고등

법원이 위치하고 있어서 상현역 오피스텔에 거주하는 직원들이 많아 공실률이 거의 0에 가까운 편이다.

 

난 일단 위의 3가지를 중점적으로 확인 후 투자를 진행하기 때문에 현재 부동산이 하락기라고 해도 크게 손해를

보지 않고 있다.

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2022년까지는 투자를 진행했다고 하면, 향후 당분간은 월세 수익형 전환을 위해 다양한 현금흐름을 창출하기 위해

노력할 것이다. 물론 또 좋은 매물이 나온다면 투자를 할 수 있겠지만, 당분간은 공격적인 투자보다는 안정적인

투자를 진행할 예정이다 !

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2022년도 열심히 달려왔네~~~2023년도 더더욱 열심히 달려가야지^^